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FIREマインド

FIREを目指すうえで私が不動産投資をしない理由

おはようございます、三方ヨシオです。

本日は『FIREを目指すうえで私が不動産投資をしない理由』というテーマでお話ししたいと思います、よろしくお願いします。

 

不動産投資で成功している人はたくさんいます

まず今回の記事を書く大前提として、私はFIRE達成のために不動産投資を活用すること、不動産から得られる家賃収入というある意味でも不労所得については否定的な立場ではないということだけはご理解ください。

あくまでも私自身の立場や環境から、総合的な判断で不動産投資を選択しない、と言っているだけでございます。

実は過去に不動産投資をしていた時期もありますし、実体験を踏まえての意見となりますので、これからどちらの方向性に舵を切ろうかと迷っている方へのひとつの参考事例になるのではないかなとも思います。

では最後までお付き合いください。

 

私が不動産投資を選ばない理由①

一番大きな理由としては、不動産投資が完全に手放し状態の不労所得ではないからです。

不動産投資は不労所得ではなく労働所得であり、事業やビジネスに近い形態であると強く感じます。

そして事業やビジネスという意味でいうと、私には「せどり」という強い武器がありますから、わざわざその武器を捨ててまで不動産投資という不利な戦いをする必要はありません。

だから不動産投資は選ぶ必要ないという結論になります。

 

何らかの事業やビジネスを持っているという方も多いと思いますが、そういう方々にお伝えしたいのは、不動産投資から得られる家賃収入にせよ売却益などにせよ、すべては事業所得という側面が強いから、今行っている自身のビジネスと比較して費用対効果を考えたほうが良いということです。

つまり、まったくのゼロから不動産投資を学び、国に税金を収めたり、他者(他社)の力を借りながら不動産投資という商売に手をつけていくのが良いのか?

それとも、いま自分自身がある一定の地位とポジションを得ている自身の事業をさらに拡張していくほうが良いのか?

いずれにしても事業に対する投資であり、いずれにしても事業から得られる収入であることに変わりはありません。

そういった点を考慮したときに、私は不動産投資は選ばないという結論付けたというわけです。

 

私が不動産投資を選ばない理由②

理由の2つめとしては理由1の延長ともなりますが、私が考えているFIREの定義が「時間を使わなくても(何のトラブルもなく)一定程度の収入が生まれる資産」を築きたいからということだからですね。

金融資産に比べて、不動産は明らかに流動性も低く、固定される資金が大きいです。

いつでもすぐに現金化できる金融資産。

一度手に入れればあとは愚痴ひとつ言わずに私のためにせっせと働いてくれる金融資産。

ポートフォリオなどを考える時間は多少なり必要でしょうが、1ヶ月でいいとこ数時間も使えば問題なく維持していける金融資産。

そういった側面からも私の価値観からして不動産は不向きであり、金融資産一本にしたほうがストレスなくFIREを目指していけるという判断です。

長生きはしたいと思っていますが、もし私の身に何か起こってしまうと、残された家族に対していろいろな面倒が生じる可能性を極力小さくしておきたいというのもありますね。不動産は登記や税金関連など自分だけで解決できない問題も多いです。
三方ヨシオ

 

私が不動産投資を選ばない理由③

3つめの理由としては、税負担や維持管理にかかる経費の大きさが挙げられます。

これは実際に私が過去に行ってきた不動産投資の経験から言えることですが、米国株を買って売って利益が出れば、株式売買にかかる税金は一律で20%だからめちゃくちゃシンプルで簡単ですよね。

しかも誰の手も借りることなく、証券口座にログインしてポチっとするだけで買えるし売れるし、これといって前提知識を必要としません。

マレーシアに移住するとキャピタルゲイン税はゼロだそうです、アーティストのガクトさんはマレーシア在住で有名ですね。

 

一方の不動産投資はどうかというと、正直自分一人でポチポチやって売買できるものではありません。

司法書士がついたり、不動産取得税・固定資産税など、あらゆる税金が入り口と出口と維持している期間中ずっとかかります。その書類の類もめちゃくちゃ多いです。

つまり、シンプルとは程遠い世界で、かつ、税負担としても大きいのです。

 

そもそもFIREの目的は優雅な時間を確保するためです。

それなのに常に煩雑な書類仕事が発生する不動産に時間を使うというのは、本来私が目指したい理想像とは遠くなってしまいますし、せどりビジネス以外の部分はシンプルに生きていきたいという考え方からすると選択はできないと感じます。

 

私が不動産投資を選ばない理由④

不動産業界には有象無象の怪しい人たちがたくさんいて、詐欺物件、詐欺事案が非常に多くはびこる世界だからというのも理由の1つに挙げられそうです。

有名な話で言うと「かぼちゃの馬車」という不動産投資でたくさんの自己破産者を出した話がありましたし、大手のアパート・マンション建設会社が絡むサブリース事案や、不動産に絡むお金のトラブルは枚挙にいとまがありません。

一方で、米国株式を積立投資して資産を作るという世界では、そんなトラブルをひとつも聞いたことがありません。

投資詐欺はポンジ・スキームが有名ですが、証券会社を通した運用以外はしないと決めてしまえば良いだけなので詐欺被害に合うこともありません。

詐欺以外では証券会社の窓口で手数料の高いクソ投資信託を買わされるといった話は聞きますが、私たちはそんなことは絶対にしませんし、ネット証券でポチポチ買っていくものにはそもそも騙される余地などないですよね。

儲け話にひょいひょいついていって騙されるほうも悪いのですが、他で同じような収入が得られる選択肢があるのですから、わざわざ騙されやすい場所に自ら足を踏み入れる必要もないのかなとは思います。

 

私が不動産投資を選ばない理由⑤

理由の5つめは、将来的な価値の上昇や発生するリスクを考えたときに、事業としてどうなのかという点。

具体的には空室リスクなどですね。

維持管理にお金がかかりすぎるという点も含めて、一般的な不動産投資の場合は表面利回りでおおむね10%前後あれば優秀と言われています。

しかしながらそれは100%入居者がいる状態での数字で計算されますから、たとえば退去されて室内の修繕が必要になったり、修理が必要な箇所が出てきたり、戸建てや一棟ものならまだしも、ワンルームマンションであれば老朽化に伴う修繕費など、自分ひとりではコントロールできない出費などのリスクは無視した数字です。

実際に私自身が不動産投資を行っていたときには、表面で15%くらいあった部屋でさえ、そのような諸々の費用で実質利回りは落ちていき、結果的に1桁%に落ち込んだ記憶があります。

当然そこには業者とのやり取りや労働も発生しますしストレスも溜まります。

事業として捉えた場合、私がやっている「せどり」であれば年率100%超えますし、資産運用として捉えた場合は完全放置プレイで4%5%取っていける金融資産に集中したほうが楽だなと、そう考える人も少なくないはずです。

また、特に米国株関しては目先数十年の成長はおそらく問題ないであろうという期待がある一方で、今後2030年2040年と人口減少が続く日本国内で不動産を抱えるリスクというのも考える必要がありそうです。

都心の価値が下がらないであろう建物を手に入れればまた話は違うと思いますが、そういった物件は間違いなく高額ですし、簡単に手に入るものではありません。

 

 

今回は私が不動産投資を選ばない理由を5つ取り上げましたが、諸々を総合的に判断すると、私にとっては不動産投資を選択するメリットはないかなと、そう思うのです。

私が理想とするFIREは、優雅に自分の時間を確保できる生活です。

ビジネスはビジネスとして今後も取り組んでいきますが、不労所得を目指すうえでは不動産は違うと、私はそのように考えます。

あなたはどうでしょうか?

それではまた。

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